PF 대출 수수료, 어디까지가 이자로 계산되는가

요약

PF 대출에서 대주가 대출금에서 미리 떼는 수수료와 비용은 이자제한법상 선이자로 계산될 수 있습니다. 대법원은 PF 취급수수료, SPC 설립·회계감사 비용, 법률용역·대리은행 수수료 등을 선이자로 본 원심 판단을 수긍했습니다. 반면 중도상환수수료는 손해배상액의 예정이어서 간주이자가 아니라고 보아 그 부분을 파기했습니다. 대주는 공제 항목이 누구의 비용인지를, 차주는 실제 수령액 기준의 이자율을 점검할 필요가 있어 보입니다.

PF 대출 수수료는 왜 이자로 다투어지는가

대주가 받는 돈은 명목이 수수료라도 금전대차와 관련된 것이면 이자로 계산될 수 있습니다. 이자제한법 제4조 제1항은 수수료, 공제금, 체당금 등 명칭을 묻지 않고 금전의 대차와 관련하여 채권자가 받은 것을 이자로 봅니다. 같은 조 제2항은 채권자가 부담할 성질의 지급의무를 채무자가 떠안은 경우도 이자로 봅니다.

제3조는 선이자를 공제한 경우 채무자가 실제 받은 금액을 원본으로 최고이자율을 계산하도록 합니다. 최고이자율은 현재 연 20%이고, 약정한 때의 이자율을 기준으로 합니다(제2조 제1항, 제2항). 초과 부분은 무효이며, 이미 지급했다면 원본 충당 후 반환을 청구할 수 있습니다(제2조 제3항, 제4항).

약정이율이 연 10%라도 공제액이 크면 실제 이자율은 최고이자율을 넘을 수 있습니다. 다만 인가·허가·등록을 마친 금융업과 대부업에는 이자제한법이 적용되지 않습니다(제7조). 그래서 증권사가 세운 SPC가 대주가 되는 구조에서 특히 문제 되는 것으로 보입니다.

대법원은 어떻게 판단했는가

판결	쟁점	결론
대법원 2025. 9. 18. 선고 2023다221885 전원합의체 판결	대출금에서 공제한 PF 취급수수료·SPC 비용 등이 선이자인지	선이자로 본 원심 수긍(상고기각)
같은 판결	중도상환수수료가 간주이자인지	간주이자 아님(파기환송)
같은 판결	대부업법 사건 판례를 원용할 수 있는지	당연히 원용할 수 없음
같은 판결	주선 증권사·담당 임원의 공동책임	원심 수긍(상고기각)

① 사실관계

차주는 인천에서 근린생활시설 신축·분양사업을 하는 회사였습니다. 증권사가 금융자문을 맡아 SPC를 설립했고, 2019. 10. 30. 차주와 SPC 사이에 68억 원, 연 10%의 대출약정이 체결되었습니다. SPC는 각종 비용을 공제하고 55억 4,605만여 원만 지급했습니다. 차주는 2020. 5. 15. 전액을 조기상환하면서 중도상환수수료 28,813,559원을 냈습니다.

② 하급심: 대주가 부담할 비용은 선이자

서울동부지방법원 2022. 7. 13. 선고 2021가합113506 판결은 SPC가 이 대출만을 위해 설립되어 대부업자가 아니라고 보고 이자제한법을 적용했습니다. 10억 2,000만 원의 PF 취급수수료는 업무 대가로 보기에 액수가 지나치게 크다며 선이자로 보았습니다. SPC 설립·회계감사 비용, 법률용역·대리은행 수수료는 대주가 부담할 비용이 차주에게 전가된 것으로 보았습니다.

반면 증권사에 지급한 금융자문수수료는 별도 위임사무의 보수로 보아 선이자에서 제외했습니다. 사업성평가·감정평가 비용, 실제 반환된 예비비와 원천세 등도 제외했습니다. 제1심과 원심은 중도상환수수료도 이자로 계산했습니다. 원심은 초과 지급액을 7억 8,315만여 원으로 보고, 제1심과 달리 증권사와 담당 임원의 공동책임도 인정했습니다.

③ 대법원: 선이자는 수긍, 중도상환수수료는 파기

대법원은 선이자와 간주이자에 관한 원심 판단을 수긍하고 그 부분 상고를 기각했습니다. 그러나 중도상환수수료는 기한 전 변제로 생기는 손해를 미리 정한 손해배상액의 예정이라고 보았습니다. 금전대차의 대가로 보기 어려워 간주이자에 해당하지 않는다는 것입니다.

다수의견은 최고이자율 위반이 형사처벌(제8조 제1항)로 이어지므로 간주이자를 엄격하게 해석해야 한다고 보았습니다. 과다한 수수료는 이자제한법 제6조의 감액이나 약관규제법 등으로 통제할 수 있다고 하였습니다. 대법원 2012. 3. 15. 선고 2010도11258 판결은 대부업법의 특수성을 반영한 것이어서 이 사건에 당연히 원용될 수 없다고 하였습니다.

대법관 이흥구, 오경미, 박영재의 반대의견은 중도상환수수료도 간주이자라고 보았습니다. 대부업법 판례와 통일적으로 해석해야 하고, 그렇지 않으면 탈법을 막기 어렵다는 취지입니다. 다수의견에는 대법관 권영준, 반대의견에는 대법관 오경미의 보충의견이 있습니다.

정리하면, 대출 실행 때 떼는 비용은 누가 부담할 성질인지에 따라 선이자 여부가 갈리는 것으로 보입니다. 상환 단계의 중도상환수수료는 이자 계산에서 빠지고, 감액의 문제로 남는 구조로 보입니다.

코멘트: 실무에서 무엇이 달라지는가

수수료의 명목보다 그 비용이 누구의 위험관리를 위한 것인지가 선이자 판단의 기준이 될 수 있습니다.

• 시행사·차주: 공제 항목별로 실제 수령액과 실제 이자율을 다시 계산해 볼 수 있습니다. 대주가 금융기관이나 대부업자가 아닌 SPC라면 이자제한법 적용 여부부터 확인할 필요가 있습니다. 중도상환수수료는 반환 대상에서 빠질 수 있으나, 과다하면 감액을 다툴 여지가 있어 보입니다.
• 대주(SPC 구조를 쓰는 증권사 등): 취급수수료, SPC 설립·감사비, 법률·대리은행 비용을 차주 부담으로 공제하면 선이자로 계산될 수 있습니다. 공제 총액을 실제 지급액 기준으로 최고이자율 안에서 관리하는지 점검이 필요해 보입니다. 주선 증권사와 담당 임원도 공동책임을 질 수 있다는 점에 유의할 필요가 있습니다.
• 저축은행·캐피탈 등 여신금융기관: 이자제한법 대신 대부업법 제15조가 적용되고, 이자 산정에는 제8조 제2항이 준용됩니다. 시행령 제9조 제3항은 만기 1년 이상 대출의 조기상환 비용 중 조기상환금액의 1% 이내만 이자에서 제외합니다. 이 판결의 중도상환수수료 법리를 그대로 옮기기는 어려울 수 있습니다.
• PF 자문 실무자: 금융자문계약을 대출약정과 분리하고 보수의 근거와 업무 내용을 남겨 둘 필요가 있어 보입니다. 제1심은 이 점을 들어 금융자문수수료를 선이자에서 제외했습니다.

이 글은 공개된 판결을 바탕으로 한 일반적인 정보이며, 개별 사안의 결론은 계약서 문언과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. PF 취급수수료도 이자제한법상 이자에 포함되나요?

포함될 수 있습니다. 대출금에서 미리 공제한 PF 취급수수료를 선이자로 본 원심 판단이 그대로 유지되었습니다. 다만 업무 대가로서 상당한지 등 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다(대법원 2025. 9. 18. 선고 2023다221885 전원합의체 판결).

Q. 중도상환수수료는 최고이자율 계산에 들어가나요?

이자제한법이 적용되는 사안에서는 들어가지 않는 것으로 보입니다. 대법원은 중도상환수수료를 손해배상액의 예정으로 보아 간주이자가 아니라고 판단했습니다. 다만 부당하게 과다하면 이자제한법 제6조에 따라 감액될 수 있습니다(대법원 2025. 9. 18. 선고 2023다221885 전원합의체 판결).

Q. 저축은행이나 캐피탈의 PF 대출에도 같은 기준이 적용되나요?

그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 인가·허가를 받은 금융기관에는 이자제한법이 적용되지 않고(제7조), 대부업법 제15조와 같은 법 시행령 제9조가 적용됩니다. 대법원도 대부업법 사건인 대법원 2012. 3. 15. 선고 2010도11258 판결을 이자제한법 사건과 구별했습니다.

Q. 선이자가 최고이자율을 넘으면 어떻게 정산되나요?

실제 수령액을 원본으로 최고이자율에 따라 계산한 금액을 넘는 공제액은 원본에 충당한 것으로 봅니다(이자제한법 제3조). 원본이 소멸한 뒤의 초과 지급분은 반환을 청구할 수 있습니다(제2조 제4항). 위 사안에서는 대주 SPC 외에 주선 증권사와 담당 임원의 공동책임도 유지되었습니다(대법원 2025. 9. 18. 선고 2023다221885 전원합의체 판결).

Q. 금융자문수수료도 선이자로 볼 수 있나요?

사안에 따라 다를 수 있습니다. 서울동부지방법원 2022. 7. 13. 선고 2021가합113506 판결은 증권사에 지급한 금융자문수수료를 별도 위임사무의 보수로 보아 선이자에서 제외했습니다. 차주가 상고하지 않아 이 부분은 대법원 판단 대상이 아니었습니다.